Posledice Razveljavitve Zakona O Poslovnih Stavbah in Poslovnih Prostorih ZA Najemna Razmerja.

Read the full [article here].

Najemna razmerja glede poslovnih stavb in poslovnih prostorov, torej stavb in prostorov, ki so namenjeni poslovni dejavnosti in se v ta namen tudi pretežno uporabljajo, je vse od 18. maja 1974 urejal Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/1974 s sprem., »ZPSPP«). Slednji je bil zasnovan v času povsem drugačnih družbeno-ekonomskih razmerij, zato ni (več) predstavljal ustrezne podlage za sodobna (kompleksna) najemna pogodbena razmerja. Zato je Državni zbor Republike Slovenije 26. maja 2021 sprejel Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 90/2012, »SZ-1E«), ki v 52. členu določa, da z dnem uveljavitve SZ-1E preneha veljati ZPSPP, ki pa se še naprej uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo SZ-1E. Novela je bila v Uradnem listu RS objavljena 4. junija 2021 in je začela veljati 19. junija 2021.

V nadaljevanju so predstavljene ključne pravne posledice razveljavitve ZPSPP za najemna razmerja glede poslovnih stavb in prostorov.

1.    Pravna podlaga najemnim razmerjem in obličnost pogodbe

Od razveljavitve ZPSPP bodo edino pravno podlago najemnim razmerjem za poslovne stavbe in poslovne prostore predstavljale določbe X. poglavja druge knjige Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 s sprem. »OZ«) o najemni (zakupni) pogodbi. Glede na to, da so določbe OZ dispozitivne narave (za razliko od določb ZPSPP, ki so bile kogentne narave), bodo stranke imele pri urejanju najemnih razmerij odslej bistveno svobodnejše roke in bodo vsebino razmerja lahko prilagajale svojih potrebam. Vendar pa se bo ZPSPP še naprej uporabljal za najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred njegovo razveljavitvijo (tj. pred 19. junijem 2021). Za te pogodbe torej veljajo vsa določila ZPSPP, vključno z določbami o odpovedi pogodb, oddaji prostorov v podnajem in transformacijo najemnega razmerja.

V skladu z 12. členom ZPSPP je morala biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer ni bila veljavna. V skladu z OZ pa je najemna pogodba veljavno sklenjena ne glede na obliko (torej so veljavne tudi konkludentno sklenjene najemne pogodbe). Odprava obličnostne zahteve v praksi ne bo imela posebnega pomena.

2.    Odpoved pogodb

Za najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, ne bo več veljal kogentno predpisan minimalni enoletni odpovedni rok (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Določitev odpovednega roka bo odslej prepuščena strankam: če slednje odpovednega roka ne bodo določile, se bo ta presojal po krajevnih običajih; če ne bo niti slednjih, pa bo odpovedni rok (zgolj) osem dni, vendar pa odpovedi stranka ne bo smela dati ob neprimernem času (prvi in drugi odstavek 616. člena OZ). Upoštevajoč dosedanjo sodno prakso bo pravni standard primernosti odpovednega roka in časa odpovedi treba napolniti v vsakem primeru posebej, opredelitev pa bo odvisna od dejanskih okoliščin v času dane odpovedi.

Prav tako najemnih pogodb, sklenjenih za nedoločen čas, ne bo več treba odpovedovati preko sodišča (26. člen ZPSPP). Posebnih določb o obliki odpovedi najemne pogodbe OZ ne vsebuje, zato bo za pravilno odpoved zadostovalo, da bo vročena drugi stranki, odpoved pa bo učinkovala s potekom (zakonitega ali pogodbenega) odpovednega roka.

Drugačna bodo tudi pravila glede prenehanja najemne pogodbe zaradi neustrezne uporabe oziroma neplačila najemnine. Če je doslej najemodajalec lahko v obeh primerih od pogodbe odstopil (28. člen ZPSPP), pa odslej te pravice nima več:

(i)             če bo najemnik poslovno stavbo ali prostor uporabljal v nasprotju s pogodbo ali njenim namenom oziroma bo zanemarjal vzdrževanje, bo najemodajalec lahko od najemne pogodbe odstopil brez odpovednega roka, če bo pred tem najemnika pozval na odpravo kršitev v primernem roku (601. člen OZ);

(ii)           če najemnik ne bo plačeval najemnine oziroma bo zamujal z njenim plačilom, bo najemodajalec najemno pogodbo lahko odpovedal s 15-dnevnim odpovednim rokom, če bo pred tem najemnika pozval na plačilo v primernem roku (603. člen OZ).

3.    Oddaja stavbe ali prostora v podnajem

Najemnikova oddaja poslovne stavbe ali prostora v podnajem je bila doslej dovoljena le, če je to najemodajalec izrecno dovolil (22. člen ZPSPP). Drugače velja po OZ: oddaja v podnajem je praviloma dovoljena, razen če je s pogodbo izrecno izključena (če pogodba določa obvezno soglasje najemodajalca, ga slednji ne sme odkloniti brez utemeljenih razlogov) ali če bi z oddajo v podnajem najemnik najemodajalcu prizadejal škodo (605. člen OZ).

4.    Transformacija najemnega razmerja

Na podlagi 27. člena ZPSPP je najemna pogodba, sklenjena za določen čas, transformirala v najemno pogodbo za nedoločen čas, če najemodajalec v roku enega meseca po izteku pogodbe ni vložil zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma prostora pri sodišču. Drugače velja po OZ: skladno s 615. členom namreč pride do transformacije, če najemnik po poteku časa najema še naprej uporablja stvar, najemodajalec pa temu ne nasprotuje. Slednje pomeni, da bodo morali odslej najemodajalci svoja nasprotovanja nadaljnji uporabi izraziti nemudoma po izteku najemne pogodbe oziroma še pred tem, sicer bodo tvegali transformacijo iz pogodbe za določen čas v pogodbo za nedoločen čas.